Un préstamo hipotecario, crédito hipotecario o crédito inmobiliario es un crédito, obtenido mediante contrato con un entidad financiera, para la adquisición de una vivienda u otros bienes inmuebles (bienes raíces) o para obtener por los propietarios de un bien inmueble liquidez para otro uso, quedando el inmueble hipotecado en ambos casos.
El crédito hipotecario es la garantía real sobre la propiedad del prestatario (el comprador). Esto significa que al establecerse la hipoteca y si el consumidor o cliente (prestatario) inclumple el contrato del crédito -su devolución- el banco (prestamista) activa el mecanismo jurídico del derecho hipotecario que le permite tomar posesión de la propiedad mediante ejecución hipotecaria o acción hipotecaria (desahucio) con el objeto de recuperar el préstamo.
La compra de una vivienda se suele financiar mediante un préstamo hipotecario ya que no es habitual tener suficientes ahorros para poder comprar una vivienda o propiedad al contado. Por la importancia económica que tiene para los compradores la adquisición de la vivienda se recomienda evaluar su conveniencia en relación a los ingresos presentes y futuros del comprador o compradores ya que en caso de presentar riesgo se recomienda el alquiler como forma más eficaz de acceder al derecho a la vivienda. El pago total aumenta significativamente cuando los plazos se amortización son demasiado largos (25 y 30 años) por lo que se recomienda que el plazo sea lo más corto posible (10 o 15 años). Por otra parte la ONU señala como criterio de asequibilidad para la adquisición de una vivienda que el máximo de todos los ingresos del hogar destinados al pago del crédito sea inferior al 30% de todos los ingresos disponibles.
La constitución de la hipoteca inmobiliaria mediante un crédito hipotecario es una limitación del derecho real a la propiedad. Debido a que la mayoría de hipotecas inmobiliarias se producen como condición que pone la entidad bancaria para la concesión del crédito hipotecario el término hipoteca e hipoteca inmobiliaria se confunde con la concesión de dicho crédito que, inadecuadamente se denomina hipoteca pero que es un préstamo o crédito garantizado por dicho bien inmueble que pasa a estar hipotecado (hipoteca inmobiliaria).
Las características de los préstamos hipotecarios: porcentaje del préstamo respecto al valor de la vivienda o bien inmueble, gastos que conlleva la compraventa y la hipoteca, el tipo de interés, plazos de vencimiento, amortización, formas de pago y cláusulas legales pueden variar considerablemente de un país a otro y de unas a otras entidades.
Los términos básicos que aparecen en un crédito hipotecario suelen ser muy parecidos en todos los países:
Cuando evalúan los bancos al solicitante de hipoteca y su solvencia, es decir su capacidad de pago, establecen el riesgo de la hipoteca y por tanto su concesión o denegación:
Si bien los préstamos hipotecarios suelen realizarse a largo plazo (5, 10, 15, 20, 25 y hasta 30 años) la recomendación general, si pueden asumirse las cuotas resultantes, es formalizar el crédito hipotecario por el menor número de años posibles ya que disminuiría mucho el coste final del crédito hipotecario (capital + gastos + intereses).
Los pagos suelen ser mensuales pero los cómputos de amortización e interés pueden ser por trimestres, semestres o anualidades y se calculan de acuerdo con las fórmulas de valor tiempo del dinero. Habitualmente se realiza un pago mensual fijo durante un período que suele oscilar entre cinco y treinta años, considerando estos 30 años como la cifra máxima ya que una duración superior pone en riesgo el pago del préstamo según los cálculos de esperanza de vida manejados por las ciencias actuariales y las aseguradoras. Durante este período, el componente principal del préstamo (el préstamo original) se pagaría lentamente mediante amortización junto con los intereses.
El conocido como sistema de amortización francés es el más utilizado para calcular la cuota, habitualmente mensual, de amortización de una hipoteca. En este sistema la cuota mensual es constante (excepto que el tipo de interés sea variable y cambie cada un número de meses (3, 6, 12) y lo que cambia es la cantidad que va a amortización del capital principal y la cantidad que va a intereses que va cambiando en cada cuota. Se suele comenzar pagando más intereses que capital y se termina el préstamos pagando muy pocos intereses y más capital.
En el plan de amortización de un crédito hipotecario se toma el capital que queda al final de cada mes, multiplicándolo por la tasa mensual y restando luego el pago mensual. Estos cálculos se realizan normalmente mediante una calculadora de amortización usando la cuota mensual equivalente:
donde:
El resultado de la aplicación de dicha fórmula da como resultado una tabla de amortización de todos los pagos del préstamo. En cada pago se indica la cantidad corresponde a capital principal y la cantidad que corresponde a intereses.
Los tipos de interés de los préstamos hipotecarios varían de manera importante dependiendo de los países. Suelen ser inferiores a los créditos al consumo y superiores al tipo de interés de los Bancos Centrales.
En 2020 la situación en algunos países y territorios era la siguiente:
El tipo de interés del crédito hipotecario suelen ser un poco mayor que el interés de los préstamos del mercado interbancario. Los bancos prestan a sus clientes con sus fondos propios (cumpliendo el coeficiente de caja y las reservas mínimas obligatorias), o bien piden prestado a otras entidades bancarias (préstamos interbancarios) o emiten bonos. El tipo de interés de estos últimos préstamos interbancarios es el componente principal del tipo de interés que se aplican a los préstamos hipotecarios al consumidor (por ejemeplo, en Europa el tipo de interés más utilizado es el euribor). Por lo tanto, el precio al que los bancos prestamistas piden prestado dinero a otros bancos afecta directamente al costo del préstamo. Cuando los tipos de interés son bajos los bancos suelen sumar algunos puntos de interés mediante el diferencial bancario.
En muchos países los bancos pueden vender el préstamo hipotecario ya concedido y firmado a otras partes interesadas en recibir en el futuro los pagos en efectivo del prestatario o deudor, en forma de garantía mediante la titulización. Si bien esta práctica es muy arriesgada ya que fue la que provocó la Crisis de las hipotecas subprime de 2017, con la consiguiente crisis financiera de 2008 y la posterior Gran Recesión.
Hipoteca inversa, 'hipoteca revertida', 'hipoteca de por vida' o 'hipoteca de liberación de capital', es una operación financiera especialmente diseñada para adultos de la tercera edad que consiste en convertir en dinero, normalmente en pagos mensuales, el valor que representa su vivienda, sin perder los derechos de titularidad. Al morir el propietario, es la entidad bancaria quien pasa a ser el nuevo dueño del inmueble, a menos que los herederos paguen el dinero al banco que dio en vida al titular fallecido. En el caso de los clientes de mayor edad, normalmente en la jubilación y ante problemas de escasez de recursos o de ausencia de herederos, puede ser posible contratar una hipoteca en la que no solo no se devuelve ni el capital ni los intereses sino que se recibe un pago mensual por la propiedad que acabará en manos del banco.
El mercado hipotecario en Dinamarca está ampliamente reconocido como uno de los mejores, más eficaces y más sofisticados mercados de financiación de la vivienda en el mundo, presentando algunas características únicas. La eficacia se debe a unos tipos de interés bajos muy cercanos a los tipos de interés de los bancos centrales, un bajo riesgo hipotecario mediante la titulización en bonos con garantía hipotecaria con un estricto principio de equilibrio y una fuerte regulación.
En 2021 el sector financiero de Dinamarca, conocido como uno de los mercados del mundo con las hipotecas más baratas, extiende el interés al 0% en los créditos hipotecarios. En concreto el banco Nordea ha comenzado a comercializar hipotecas a 20 años al 0% sumándose a otros bancos como Jyske Bank. El caso de Dinamarca tiene dos diferencias importantes respecto al resto de la zona euro: 1) su banco central comenzó a fijar los tipos de interés negativo años antes de que lo decidiera hacer el Banco Central Europeo, 2) los bancos daneses obtienen el dinero para entregar hipotecas de emisiones de bonos en el mercado y no mediante depósitos por lo que el banco es solamente un intermediario entre un inversor y el cliente que quiere comprar una casa.
Se considera una cláusula abusiva cuando es impuesta por una parte -normalmente la entidad bancaria- en la firma del crédito hipotecario. Es conveniente revisar todas el contenido del contrato para evitar sorpresas indeseadas. Se suelen considerar nulas de pleno derecho por lo que no tienen ninguna validez si bien los perjudicados para hacer valer sus derechos normalmente deben presentar demandas judiciales. Algunos ejemplos de cláusulas abusivas son: cláusula suelo es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo o bajen, cláusula sobre intereses de demora de usura –que superan el 16 %–: son intereses que se pagan por retrasarse en el pago de las cuotas hipotecarias. cláusulas de ejecución hipotecario y/o desahuco por uno, dos o tres impagos ante circunstancias sobrevenidas -desempleo, enfermedad-. Dependiendo del país existe el alquiler social, la posibilidad de renegociar el préstamo, y llegado el caso la aplicación de la dación en pago que ante el procedimiento de ejecución hipotecaria puede afectar tanto al firmante de la hipoteca y a los avalistas.
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