Se conoce como especulación inmobiliaria a la compraventa de terrenos y/o bienes inmuebles. Esta varía según el valor del suelo, depende los paisajes, estructuras, moda, servicios, etc. Por ejemplo cuando está de moda tener una vivienda cerca del mar lo que se hace es elevar el costo del suelo. Hay quienes abandonan sus barrios o zonas en las que viven por causa de un mal servicio o necesidad, lo que genera que haya lugares con más concentración poblacional que otros, con mayor movilidad financiera y mayor modernización urbana.
Existen dos grandes tipos de especulación: la especulación financiera y la especulación con los inmuebles o especulación inmobiliaria. La primera consiste en la reventa de activos financieros de empresas (títulos, valores, divisas, etc.) y la segunda en la reventa de inmuebles. Las transacciones financieras que se dan en las bolsas de todo el mundo son en gran parte operaciones especulativas, gran parte del VAB de los países más desarrollados proviene de actividades no productivas.
Cuando la crisis y la inestabilidad alejan a los inversores de la bolsa, la especulación encuentra su mejor terreno en la compraventa de inmuebles.
Los capitales encuentran refugio en la edificación y el suelo, dado que los precios del suelo suelen tener una marcha bastante independiente del resto de la economía. Al volcar los capitales sobre la vivienda, se incrementa la demanda y por lo tanto el precio de la misma, así aquellos que han comprado provocando el aumento del precio se encuentran con que sus propiedades valen más que cuando las compraron, obteniendo beneficio sin mediar producción. Esto se puede hacer de forma más o menos intencionada aprovechando su escasez. Si un comprador (un individuo o una empresa) tiene los suficientes recursos puede provocar una subida artificial de los precios de forma consciente e intencionada, al invertir gran cantidad de dinero en un espacio y un tiempo reducidos. De cualquier forma, aunque otros especuladores no tengan este poder, se aprovechan del efecto de la subida de los precios de forma consciente para obtener un margen de beneficios.
La especulación inmobiliaria se realiza en primer lugar en el suelo rústico, a través de su compra a bajo coste, recalificación y venta, con grandes rentabilidades para el especulador. La especulación con viviendas que provoca el elevado número de viviendas vacías, se tiende a producir en terrenos de elevado valor, bien en zonas estratégicamente céntricas o en ensanches dedicados a viviendas de lujo. En el primer caso la escasez de vivienda en el centro de las grandes ciudades puede hacer subir el precio del metro de suelo de forma casi ilimitada. En el segundo caso, el propietario se encuentra con las limitaciones del mercado de viviendas de lujo, que puede saturarse fácilmente, permaneciendo vacías largo tiempo a la espera de un comprador. Cuando se dan grandes subidas del precio del suelo y la vivienda, de forma provocada o no, los suelos pueden pasar por muchas manos, cada una de las cuales obtiene su parte de ganancia especulativa. Cuando los precios del suelo se disparan, al ser tal la tasa de ganancia de estas inversiones, los propietarios tienen tendencia a no vender o vender solo a precios tales que no pueden pagar a menudo más que sociedades que compran con una finalidad superespeculativa.
Las dinámicas economicistas que se desarrollan en determinadas zonas de las ciudades modernas convierten estos elementos de reproducción (la vivienda) en medio de producción de plusvalías, perdiendo en ocasiones su utilidad original y dedicándose por completo a este nuevo uso. El valor de cambio de estas mercancías acaba actuando de forma independiente a su valor de uso, de hecho: "El espacio urbano, la ciudad toda, adquiere un valor de cambio, más importante y por encima de su valor de uso.". Así en ocasiones en el valor de uso no influye la finalidad que se le da a la mercancía, como es el caso de las casas abandonadas o desocupadas por largos periodos de tiempo con fines especulativos. Sin embargo el valor de uso influye determinantemente en el proceso de "gentrificación", siendo el factor de atracción fundamental para la invasión-sucesión de una zona por parte de los nuevos grupos sociales.
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